| Vrsta: | Sudska praksa | ||
| Sud: | Apelacioni sud u Novom Sadu | Datum: 19.05.2016 | Broj: Gž. 1219/16 |
| Abstrakt: | |||
Republika Srbija
APELACIONI SUD U NOVOM SADU
Gž. 1219/16
19.05.2016. godine
Novi Sad
U I M E N A R O D A!
Apelacioni sud u Novom Sadu u veću sudija Branke Bajić, predsednika veća, Vesne Sladojević i Jasmine Divnić, članova veća, u pravnoj stvari tužilje AA iz ..., koju zastupa Nikolić Vesna, advokat u Beogradu, protiv tuženih BB iz ..., sa prebivalištem u ... i VV iz ..., koga zastupa Lončar Miloš, advokat u Novom Sadu, radi prava preče kupovine, poništaja ugovora, promene upisa u listu nepokretnosti, odlučujući o žalbi tužilje izjavljenoj protiv presude Osnovnog suda u Novom Sadu, P. 3752/15 od 23.11.2015. godine, u sednici veća održanoj 19.05.2016. godine, doneo je
Žalba tužilje se DELIMIČNO USVAJA i presuda Osnovnog suda u Novom Sadu, P. 3752/15 od 23.11.2015. godine, PREINAČUJE tako što se usvaja tužbeni zahtev i utvrđuje se da tužilja ima pravo preče kupovine nepokretnosti - njive 7. klase površine 40 a 91 m2, parc. br. ..., upisane u list nepokretnosti ...; bez dejstva je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti prvotuženog i drugotuženog OPU: ... od ... godine, otvoren ... godine, po kome je prvotuženi prodao drugotuženom opisanu nepokretnost za cenu od 3.500 evra; nalaže se prvotuženom BB da radi ostvarivanja tužiljinog prava preče kupovine proda navedenu nepokretnost tužilji po ceni i uslovima iz Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti OPU: ... od ... godine, otvoren dana ... godine, te da izda odgovarajuću ispravu (kupoprodajni ugovor) za prenos predmetne nepokretnosti na tužiljino ime i u njenu svojinu, a istovremeno je prvotuženi ovlašćen da iz depozita suda preuzme iznos kupoprodajne cene; drugotuženi je dužan da trpi da se u listu nepokretnosti ... k.o. ... izvrši prenos prava svojine na spornoj kat. parceli u korist tužilje.
U delu odluke kojom je odbijen deo tužbenog zahteva kojim je tužilja tražila da se briše upis drugotuženog VV u Službi za katastar nepokretnosti k.o. ... prvostepena presuda se UKIDA i tužba u tom delu ODBACUJE.
Obavezuju se tuženi da solidarno plate tužilji troškove postupka u iznosu od 78.600,00 dinara, u roku od 15 dana od dana pravosnažnosti presude pod pretnjom izvršenja“
Obavezuju se tuženi da tužilji naknade troškove drugostepenog postupka u iznosu od 18.000,00 dinara, u roku od 15 dana.
Prvostepenom presudom odbijen je tužbeni zahtev tužilje kojim je tražila da se utvrdi prema prvotuženom BB i drugotuženom VV, a u korist AA, pravo preče kupovine nepokretnosti-njive 7. klase površine 40a91 m2, parc. br. ... upisane u list nepokretnosti ... te se poništava ugovor o kupoprodaji nepokretnosti prvotuženog i drugotuženog OPU: ... od ... godine, otvoren ... godine, po kome je prvotuženi prodao drugotuženom opisanu nepokretnost – njivu iz stava 1. izreke presude za cenu od 3.500 evra, pa se nalaže prvotuženom BB da radi ostvarivanja tužiljinog prava preče kupovine proda navedenu nepokretnost tužilji po ceni i uslovima iz Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti OPU: ... od ... godine, otvoren dana ... godine, te da izda odgovarajuću ispravu (kupoprodajni ugovor) za prenos predmetne nepokretnosti na tužiljino ime i u njenu svojinu, a istovremeno je prvotuženi ovlašćen da iz depozita suda preuzme iznos kupoprodajne cene. Briše se upis drugotuženog VV u Službi za katastar nepokretnosti ..., drugotuženi je dužan da trpi da se u listu nepokretnosti broj ... izvrši prenos prava svojine na spornoj parceli u korist tužilje. Obavezuju se tuženi da solidarno plate tužilji troškove postupka u roku od 15 dana od dana pravosnažnosti presude pod pretnjom prinudnog izvršenja. Obavezana je tužilja da tuženima naknadi troškove postupka u iznosu od 48.900,00 dinara, sa zakonskom zateznom kamatom, u roku od 15 dana od dana presuđenja, pod pretnjom izvršenja.
Protiv navedene presude tužilja je izjavila dozvoljenu i blagovemenu žalbu pobijajući je iz svih zakonom propisanih razloga iz člana 373 stav 1 tačka 1 – 3 ZPP, posebno ukazujući na bitnu povredu postupka iz člana 374 stav 2 tačka 12 ZPP. Tužilja je postavila zahtev za naknadu troškova žalbenog postupka u vidu troškova sastava žalbe i takse na žalbu.
Žalba je delimično osnovana.
Ispitujući pobijanu presudu u skladu da odredbom člana 386 stav 3 Zakona o parničnom postupku („Službeni glasnik RS“ br. 72/11 i 55/14 - ZPP), ovaj sud je ustanovio da je pobijana presuda doneta uz bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz člana 374 stav 2 tačka 2 ZPP u delu kojim je odlučeno o zahtevu tužilje za brisanje upisa tuženog VV u Službi za katastar nepokretnosti k.o. ..., dok je u preostalom delu doneta bez bitnih povreda odredaba parničnog postupka na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, ali je na pravilno i potpuno utvrđeno činjenično stanje materijalno pravo pogrešno primenjeno.
Pobijana presuda nije zahvaćena ni bitnom povredom iz člana 374 stav 2 tačka 12 ZPP, na koju se žalbom ukazuje, budući da je njena izreka razumljiva i saglasna datom obrazloženju, u kom su sadržane sve činjenice od značaja za presuđenje pravilnom primenom materijalnog prava, te jasni, valjani i neprotivrečni razlozi za utvrđenje tih činjenica ocenom izvedenih dokaza i primenom pravila o teretu dokazivanja, tako da nema nejasnoća, niti protivrečnosti između izreke, odnosno razloga presude i sadržine izvedenih dokaza ili drugih nedostataka zbog kojih se odluka o tužbenom zahtevu ne bi mogla ispitati u žalbenom postupku.
Prema odredbama Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik RS“ br. 72/2009, 18/2010, 65/2013) upis promene prava na nepokretnostima vrši Republički geodetski zavod, kako u postupku izrade katastra nepokretnosti, tako i u postupku njegovog održavanja i obnove. Materija upisa prava na nepokretnostima regulisana je odredbama označenog zakona, kao i odgovarajućim podzakonskim aktima. Osim toga u postupku upisa prava na nepokretnostima shodno se primenjuju odredbe Zakona o opštem upravnom postupku što znači da se postupak upisa promene prava na nepokretnostima vrši u upravnom postupku. Navedno ima za posledicu da se pravo upis promene prava na nepokretnostima prvenstveno ostvaruje u upravnom postupku pred nadležnim organom uprave, a tek u slučaju nemogućnosti da se isto ostvari u upravnom postupku stiče se pravo da se zatraži sudska zaštita predmetnog. S obzirom na navedeno u delu kojim je odlučeno o zahtevu tužilje za brisanje upisa tuženog VV u Službi za katastar nepokretnosti k.o ... presuda je zahvaćena bitnom povredom postupka iz člana 374 stav 2 tačka 2 ZPP-a, jer je prvostepeni sud odlučivao o zahtevu koji ne spada u sudsku nadležnost.
U prvostepenom postupku je utvrđeno da su ... godine tuženi i pred javnim beležnikom u Novom Sadu zaključili ugovor o kupoprodaji nepokretnosti (OPU: ...), kojim je tuženi BB prodao tuženom VV nepokretnost poljoprivredno zemljište parc. br. ..., njivu 7. klase površine 40 a 91 m2, potes ..., upisanu u ..., koje je bilo u vlasništvu tuženog BB u celosti, za međusobno ugovorenu cenu od 3.500 evra. U ugovoru je konstatovano da je javni beležnik poučila ugovorne strane na zakonsko pravo preče kupovine vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta i da je tuženi BB, kao prodavac, vlasnicima susednog poljoprivrednog zemljišta GG i DD u pismenoj formi sačinio ponudu za kupovinu nepokretnost pod uslovima iz ovog ugovora, koji nisu bili zainteresovani za kupovinu. Utvrđeno je da je tužilja za predmetnu kupoprodaju saznala ... godine, nakon čega je to saznanje potvrdila uvidom u izvod .... Nadalje, je utvrđeno da je tužilja vlasnik nepokretnosti poljoprivrednog zemljišta parc. br. ..., njiva 8. klase, površine 26 a 55 m2 i parc. br. ..., njive 4. klase, površine 16 a 52 m2 upisanih u ..., a koje se pretežnim delom graniče sa zemljištem – njivom koja je bila predmet pobijanog ugovora. Utvrđeno je da je tužilja istovremeno sa podnošenjem tužbe u ovom predmetu kod suda položila u depozit iznos od 3.500 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan podnošenja tužbe (iznos za koji je po ugovoru tuženi VV kupio predmetnu nepokretnost). Rešenjem Ministarstva finansija RS, Poreska urava Filijala Petrovaradin, od 31.12.2014. godine u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava povodom predmetnog ugovora kao tržišna vrednost predmetne nepokretnosti iskazan je iznos od 490.920,00 dinara.
Članom 6 Zakona o prometu nepokretnosti („Službeni glasnik RS“ br. 93/14), koji je važio na dan zaključenja predmetnog ugovora, je propisano da je vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta (stav 1), da u slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća (stav 2). Članom 7 je propisano da ponuda iz člana 5 i 6 ovog zakona, koja se dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje (stav 1), da ponuda mora biti u pismenom obliku (stav 2), da je imalac prava preče kupovine dužan da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasni o ponudi (stav 3) i da se ponuda i izjava o prihvatanju ponude iz stavova 1 i 3 ovog člana mora se učiniti preporučenim pismom (stav 4). Članom 10 je propisano da ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima (stav 1), da se tužba iz stava 1 ovog člana može se podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti (stav 2), te da je tužilac dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe iz stava 1 i 3 ovog člana položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe (stav 5).
Naime, odredba člana 10 stav 5 navedenog zakona je imperativnog karaktera i ima za cilj sprečavanje zloupotrebe imalaca prava preče kupovine, odnosno zaštitu savesnih prodavaca i kupaca, pa se stoga sadržina ove odredbe mora ispoštovati prilikom poništaj ugovora o kupoprodaji nepokretnosti iz razloga povrede prava preče kupovine
Imajući u vidu da Poreska uprava ne daje informacije o tržišnoj vrednosti nepokretnosti na zahtev fizičkih lica, već samo na zahtev suda i u postupku razreza poreza na prenos apsolutnih prava, to tužilji nije mogla biti poznata tržišna cena predmetne nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. Iako su tuženi u toku postupka dokazali da je tržišna cena predmetne nepokretnosti, u postupku razreza poreza na prenos apsolutnih prava za predmetnu nepokretnost, na dan ... godine iznosila 490.920,00 dinara, to ne znači da je i u vreme podnošenja tužbe to bila i tržišna cena (mogla biti manja ili veća, ili ugovorena), a koju činjenicu tuženi, na kojima je teret dokazivanja, nisu dokazali.
Smisao odredbe člana 10 stav 5 Zakona o prometu nepokretnosti je da se polaganjem tržišne cene kod suda, od lica koje želi da ostvari svoje pravo preče kupovine, pruži garancija da se ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, u pogledu koje treće lice polaže pravo preče kupovine, neće izigrati nedopuštenim radnjama te osobe i prodavca. Stoga, izvršenjem obaveze imaoca prava preče kupovine da istovremeno sa podizanjem tužbe zbog povrede prava preče kupovine položi kod suda iznos tržišne cene, predstavlja uslov za podnošenje takve tužbe. Polaganjem tog iznosa imalac prava preče kupovine stiče aktivnu legitimaciju za vođenje parnice. Kako je, po mišljenju ovog suda, tužilja je uplatom cene iz kupoprodajnog ugovora postupila po naređenju iz člana 10 stav 5 Zakona o prometu nepokretnosti, jer je smisao zaštite prava preče kupovine da imalac tog prava predmet prodaje dobije pod istim uslovima kao kupac iz pobijanog ugovora (i po ceni iz ugovora), a u skladu sa odredbom člana 10 stav 1 Zakona o prometu nepokretnosti, to je ona stekla i aktivnu legitimaciju za vođenje parnice.
Kako je tokom prvostepenog postupka utvrđeno da tuženi BB nije ponudio tužilji kao vlasniku parcela koje se pretežnim delom graniče sa zemljištem – njivom koja je bila predmet pobijanog ugovora, na koji način je postupio protivno odredbi člana 6 stav 2 Zakona o prometu nepokretnosti, to je tužilji povređeno pravo preče kupovine.
Budući da je prvostepena presuda preinačena, shodno uspehu tužilje u sporu, Apelacioni sud je na osnovu odredbe člana 165 stav 2 ZPP-a odlučio o troškovima celog postupka.
Tužilji su priznati troškovi postupka koji su po oceni drugostepenog suda bili potrebni radi vođenja parnice, u skladu sa opredeljenim zahtevom za naknadu troškova. Na ime naknade zastupanja od strane punomoćnika advokata, tužilji su priznati troškovi, odmereni prema važećoj Tarifi o nagradama i naknadama troškova za rad advokata u RS: za sastav dva podneska po 9.000,00 dinara i pristup na dva održana ročišta po 10.500,00 dinara. Takođe, tužilji su priznati troškovi takse na tužbu i na prvostepenu presudu u iznosima od po 19.800,00 dinara, što zajedno sa troškovima zastupanja čini ukupnu sumu od 78.600,00 dinara.
Tužilji su dosuđeni i potraživani troškovi žalbenog postupka u visini advokatske nagrade za sastav žalbe 18.000,00 dinara, kao nužni i opravdani troškovi, primenom odredbe člana 153 stav 1 ZPP-a. Međutim, tužilji nisu priznati traženi troškovi na ime sudske takse, imajući u vidu da sud odlučuje o troškovima po zahtevu stranke, što znači da ih stranka mora opredeliti kako po visini, tako i po vrsti preduzete radnje (član 163 stav 2 ZPP), a što tužilja nije učinila, već je samo tražila naknadu pripadajućih sudskih taksi po TT.
Saglasno svemu navedenom, Apelacioni sud je primenom odredbi člana 387 stav 1 tačka 4 i 5, 391 stav 2, 394 tačka 4 i člana 165 stav 2 ZPP, odlučio kao u izreci ove presude.
PREDSEDNIK VEĆA - SUDIJA
Branka Bajić, s.r.
z.t.o.
Napomena:
Rev 1447/2016 od 14.09.2017. godine, odbija se kao neosnovana revizija tuženog VV izjavljena protiv vresude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž 1219/16 od 19.05.2016. godine.