Судови су, погрешно оценили да су се парничне странке у мају 1986. године на правно релевантан начин споразумеле о продаји управо спорног пословног простора, јер такав усмени договор како су га судови утврдили, не ствара уговорну обавезу.
Да би предуговор о продаји пословног простора обавезивао на закључење главног уговора мора бити закључен у писменом облику, јасно и садржавати битне састојке уговора о продаји такве непокретности као што је ствар и њена цена.
Материјално правна је претпоставка у испуњењу које би било основе обавезати туженог на склапање главног уговора према чл. 45. Закона о облигационим односима ("Сл. л.
СФРЈ" бр. 29/78, 39/85. и 46/85.-даље ЗОО) да је предуговор закључен у форми прописаној за главни уговор.
С обзиром на то да је реч о продаји непокретности, тада одговор на питања која се тичу форме у којој се такав уговор треба закључити треба проценити на основу Закона о промету земљишта и зграда ("Сл. л.
СФРЈ" бр. 45/65, 57/65, 17/67. и 11/74 те "Н.Н" бр. 52/71. и 52/73.-ЗПЗЗ). Одредбом чл. 9. тач. 1. ЗПЗЗ прописано је да уговор на основу кога се преноси право својине на непокретностима мора бити писмен, док је у ставу 2. истог члана предвиђено да не производе правне учинке такви уговори нису закључени у писменом облику, што према чл. 67. тач. 2. ЗОО важи и за све касније измене или допуне уговора.
Према томе, у конкретном случају предуговор који су парничне странке закључиле 17.10.1984. обвезује туженог на закључење главног уговора о продаји 2м квадратна пословног простора у објекту Њ-4 само у обиму уговореног у прописаној форми.