ODLUKU

1. Usvaja se ustavna žalba privrednog društva „NIS“ a.d. i Veselina Vidakovića i utvrđuje da je presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž. 2454/12 od 23. maja 2013. godine podnosiocima ustavne žalbe povređeno pravo na pravično suđenje, zajemčeno odredbom člana 32. stav 1. Ustava Republike Srbije.

2. Poništava se presuda Apelacionog suda u Novom Sadu Gž. 2454/12 od 23. maja 2013. godine i određuje da isti sud donese novu odluku o žalbi koju je tužilac podneo protiv presude Osnovnog suda u Subotici P. 697/10 od 11. oktobra 2011. godine.

Obrazloženje

1. Privredno društvo „NIS“ a.d. Novi Sad podnelo je, 24. jula 2013. godine, preko punomoćnika Aleksandre Aćimović, Ustavnom sudu ustavnu žalbu protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž. 2454/12 od 23. maja 2013. godine, zbog povrede prava na pravično suđenje iz člana 32. stav 1. Ustava Republike Srbije i prava na imovinu iz člana 58. stav 1. Ustava. Po ovoj ustavnoj žalbi je formiran predmet Už -6056/2013.

U ustavnoj žalbi, pored ostalog, navedeno je: da je osporenom presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž. 2454/12 od 23. maja 2013. godine usvojena žalba tužioca Čedomira Backovića, te je presuda Osnovnog suda u Subotici P. 697/2010 od 11. oktobra 2011. godine ukinuta, a tužbeni zahtev tužioca delimično usvojen i utvrđeno je da je tužilac vlasnik sporne parcele, po osnovu redovnog održaja; da se sporna parcela prvobitno nalazila u imovini Mihalja Horvata koji je preminuo 22. marta 2001. godine i sporna parcela je po sili zakona prešla na Republiku Srbiju, imajući u vidu da navedeno lice zakonskih naslednika nije imao; da je nakon pravnosnažnosti ostavinskog rešenja Republika Srbija i u katastru nepokretnosti upisana kao vlasnik sporne parcele; da je prvotužena Republika Srbija raspolagala spornom parcelom, tako što je prodala spornu parcelu 5. aprila 2006. godine trećetuženom Veselinu Vidakoviću, te je u katastru nepokretnosti upisano pravo svojine u korist trećetuženog; da je trećetuženi Veselin Vidaković dalje raspolagao spornom parcelom, prodavši je 22. maja 2008. godine podnosiocu ustavne žalbe; da je 19. avgusta 2008. godine podnosilac ušao u posed sporne parcele o čemu je sačinjen zapisnik o primopredaji koji je dostavljen uz odgovor na tužbu i da je rešenjem Geodetskog zavoda dozvoljena uknjižba prava korišćenja sporne parcele u korist podnosioca; da je prema tvrdnjama tužioca, pok. Horvat Mihalj spornu parcelu ranije prodao Janošu Guljašu (pravnom prethodniku tužioca) 1989. godine, koji ugovor nikad nije overen pred sudom, na isti nikad nije plaćen porez, niti je pre prodaje poštovano pravo preče kupovine; da i pored činjenica da na sudski neoveren ugovor nije plaćen porez na promet te da je istim povređeno pravo preče kupovine, drugostepeni sud ceni da su ispunjeni uslovi za konvalidaciju ugovora, grubo zanemarujući imperativne norme Zakona o prometu nepokretnosti, sve u nameri da stvori elemente koji bi državinu Janoša Guljaša učinili zakonitom, a time i podobnom za redovan održaj; da pored osnaženja pravnog posla koji ne ispunjava elemente propisane zakonom za kovalidaciju, a u nameri stvaranja preduslova za protek redovnog održaja, drugostepeni sud stvara i fikciju da su Guljaš Janoš i tužilac Čedomir Backović savesni, što je u kontradikciji sa utvrđenim činjeničnim stanjem; da u obrazloženju svoje odluke drugostepeni sud nalazi da je tužilac Čedomir Backović savestan sticalac, i pored činjenice da je prilikom zaključenja ugovora o kuporodaji bio upoznat da je njegov pravni prethodnik Janoš Guljaš vanknjižni vlasnik; da je pre zaključenja ugovora tužilac bio dužan da izvrši proveru zemljišnoknjižnog stanja sporne parcele, a što tužilac nije učinio, jep bi mogao da uvidi da je pravo svojine na parceli već bilo upisano u korist Republike Srbije.

Traženo je da Ustavni sud usvoji ustavnu žalbu, utvrdi povredu označenih ustavnih prava i poništi osporenu drugostepenu presudu.

2. Veselin Vidaković iz Subotice podneo je, 29. jula 2013. godine, preko punomoćnika Radovana Cvejića, advokata iz Subotice, Ustavnom sudu ustavnu žalbu protiv presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž. 2454/12 od 23. maja 2013. godine, zbog povrede prava na pravično suđenje iz člana 32. stav 1. Ustava. Po ovoj ustavnoj žalbi je formiran predmet Už -6171/2013.

U ustavnoj žalbi je, između ostalog, navedeno: da je drugostepeni sud utvrdio pravo svojine tužioca na spornom zemljištu po osnovu redovnog održaja; da je drugostepeni sud utvrdio da ugovor o kupoprodaji zaključen između pok. Mihalja Horvata, kao prodavca, i Janoša Guljaša (pravnog prethodnika tužioca), kao kupca, ispunjava uslove za konvalidaciju i da smetnju priznavanju takvog ugovora ne predstavlja činjenica da je pri zaključivanju ugovora prekršeno pravilo o pravu preče kupovine, kao i obaveza o plaćanju poreza na prenos apsolutnih prava; da drugostepeni sud obrazlaže svoj stav da kršenje pravila o pravu preče kupovine zakon sankcioniše rušljivošću, a ne ništavošću, a rok za podnošenje tužbe je u konkretnom slučaju istekao; da je drugostepeni sud istakao da konvalidirani ugovor državinu kupca Janoša Guljaša čini zakonitom, a time i podobnom za redovni održaj; da se kvalifikovanost državine spornog zemljišta od strane Janoša Guljaša prostire i na tužioca, kao njegovog singularnog pravnog sukcesora; da je Zakon o prometu nepokretnosti sasvim ko nkretno uredio institut konvalidacije i propisao uslove među kojima je i poštovanje prava preče kupovine, čija povreda onemogućava nak nadno sudsko priznavanje ugovora. Traženo je da Ustavni sud usvoji ustavnu žalbu, utvrdi povredu označenog ustavnog prava i poništi osporenu drugostepenu presudu.

3. Na osnovu člana 43. st. 1. i 3. Poslovnika o radu Ustavnog suda ("Službeni glasnik RS", broj 103/13), spojeni su postupci po ustavnim žalbama u predmetima Už -6056/2013 i Už-6171/2013, radi zajedničkog odlučivanja, u jedan predmet Už-6056/2013.

4. Saglasno članu 170. Ustava Republike Srbije, ustavna žalba se može izjaviti protiv pojedinačnih akata ili radnji državnih organa ili organizacija kojima su poverena javna ovlašćenja, a kojima se povređuju ili uskraćuju ljudska ili manjinska prava i slobode zajemčene Ustavom, ako su iscrpljena ili nisu predviđena druga pravna sredstva za njihovu zaštitu. Postupak po ustavnoj žalbi se, u smislu člana 175. stav 3. Ustava, uređuje zakonom.

U toku postupka pružanja ustavnosudske zaštite, povodom ispitivanja osnovanosti ustavne žalbe u granicama zahteva istaknutog u njoj, Ustavni sud utvrđuje da li je u postupku odlučivanja o pravima i obavezama podnosioca ustavne žalbe povređeno ili uskraćeno njegovo Ustavom zajemčeno pravo ili sloboda.

5. Ustavni sud je, u sprovedenom postupku, uvidom u dokumentaciju priloženu uz ustavnu žalbu, utvrdio sledeće činjenice i okolnosti od značaja za odlučivanje u ovoj ustavnosudskoj stvari:

Tužilac Čedomir Backović je 6. decembra 2005. godine podneo tužbu Osnovnom sudu u Subotici protiv Republike Srbije, privrednog društva „NIS“ a.d . i Veselina Vidakovića, radi utvrđenje prava svojine na spornoj parceli.

U postupku pred prvostepenim i drugostepenim sudom, koji je otvorio glavnu raspravu, između ostalog, utvrđeno je: da je 21. juna 1989. godine zaključen ugovor o kupoprodaji sporne parcele između Mihalja Horvata, kao prodavca, i Janoša Guljaša, kao kupca; da je u trenutku zaključenja ugovora Mihalj Horvat bio označen kao vlasnik sporne parcele u zemljišnim knjigama; da potpisi ugovarača iz pomenutog ugovora nisu overeni kod suda, niti je prenos vlasništva sa prodavca na kupca sproveden kroz evidenciju nepokretnosti; da je Mihalj Horvat preminuo 22. marta 2001. godine i da je vođen ostavinski postupak iza njega u predmetu Opštinskog suda u Novom Bečeju O. 103/04; da je predmet zaostavštine bila sporna parcela, a za zakonskog naslednika je oglašena Republika Srbija; da je pravnosnažno sudsko rešenje o nasleđivanju zaprimljeno kod Službe za katastar nepokretnosti u Subotici 6. septembra 2005. godine, a upis prava svojine u korist Republike Srbije na spornoj parceli izvršen je 15. novembra 2005. godine; da je 8. novembra 2005. godine zaključen ugovor o kupoprodaji sporne parcele između Janoša Guljaša, kao prodavca i vanknjižnog vlasnika sporne parcele, i tužioca Čedomira Backović, kao kupca; da je u trenutku zaključenja ovog ugovora kod Službe za katastar nepokretnosti kao vlasnik sporne parcele i dalje bio označen pok. Mihalj Horvat; da je po saznanju da se Republika Srbija upisala kao vlasnik sporne parcele, tužilac kod Službe za katastar nepokretnosti ishodovao upis zabeležbe pokretanja spora za utvrđivanje prava svojine, a koji je upis izvršen dana 25. decembra 2005. godine; da je 5. aprila 2006. godine zaključen ugovor o kupoprodaji sporne parcele između prvotužene Republike Srbije, kao prodavca i upisanog vlasnika, i trećetuženog Veselina Vidakovića, kao kupca i da je u katastru nepokretnosti upisano pravo svojine na spornoj parceli u korist trećetuženog Veselina Vidakovića; da je spornom parcelom trećetuženi Veselin Vidaković raspolagao na taj način što ju je ugovorom od 9. maja 2008. godine prodao drugotuženom „NIS" a.d, te je izvršena primopredaja sporne parcele, o čemu je 19. avgusta 2008. godine sačinjen zapisnik i rešenjem Republičkog geodetskog zavoda, Službe za katastar nepokretnosti Subotica , od 25. avgusta 2008. godine, dozvoljena je uknjižba prava korišćenja sporne parcele u korist drugotuženog „NIS" a.d; da se u posedu sporne parcele posredno nalazi tužilac, počev od zaključenja ugovora iz 2005. godine; da je pre njega u posedu iste bio Abraham Vilmoš koji je pomenutu parcelu obrađivao po ovlašćenju Guljaš Janoša i sada je obrađuje po ovlašćenju tužioca Čedomira Backovića, bez plaćanja zakupnine.

Osnovni sud u Subotici je presudom P. 697/10 od 11. oktobra 2011. godine odbio kao neosnovan tužbeni zahtev tužioca. U obrazloženju osporene presude je, između ostalog, navedeno: da je prilikom donošenja ove odluke sud imao u vidu odredbu člana 33. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, koji propisuje da se na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom, a ne samim zaključenjem kupoprodajnog ugovora koji predstavlja samo osnov za sticanje prava svojine; da je Zakonom o prometu nepokretnosti, koji je važio u vreme zaključenja kupoprodajnog ugovora 21. juna 1989. godine između Janoša Guljaša (pravnog prethodnika tužioca) i Mihalja Horvata, bilo propisano da sud može priznati pravno dejstvo ugovora o prenosu prava na nepokretnosti između nosilaca prava svojine ukoliko promet nije zabranjen, koji je zaključen u pismenom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da je nepokretnost stečena u granicama Zakona, da je plaćen porez na promet, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen drugi društveni interes (član 4. stav 4); da kako je u konkretnom slučaju tokom postupka utvrđeno da u ugovoru zaključenom između Mihalja Horvata i Janoša Guljaša potpisi ugovarača nisu overeni kod suda, da nije plaćen porez na promet, da nije pružen dokaz da li je zemljište prethodno ponuđeno licima koja imaju pravo preče kupovine, to ovaj sud nije priznao pravno dejstvo ovog ugovora tj. njegovu konvalidaciju, jer nisu ispunjeni uslovi po tada važećem Zakonu o prometu nepokretnosti; da tužilac nije mogao steći pravo svojine na spornoj parceli, jer je prilikom zaključenja kupoprodajnog ugovora od 8. novembra 2005. godine sa Janošem Guljašem vlasnik bila Republika Srbija a ne Janoš Guljaš; da je sud imao u vidu i iskaz svedoka Tot Lasla da je tužilac Čedomir Backović Guljaš Janošu dao samo kaparu u iznosu od 1.000,00 evra za spornu parcelu tj. da nije isplaćena cena kupoprodaje u celosti.

Apelacioni sud u Novom Sadu je osporenom presudom Gž. 2454/12 od 23. maja 2013. godine, nakon što je održao usmenu raspravu, pročitao sve već izvedene dokaze i dopunski ponovo saslušao samo tužioca, usvojio žalbu tužioca, ukinuo prvostepenu presudu, te je utvrdio da je tužilac vlasnik spornog zemljišta. U obrazloženju osporene presude je, između ostalog, navedeno: da je drugostepeni sud ocenio da je tužbeni zahtev tužioca delimično osnovan; da je tokom postupka na nesumnjiv način utvrđeno da je tužena prvog reda Republika Srbija pravnosnažnim rešenjem o nasleđivanju od 2005. godine oglašena za zakonskog naslednika pok. Mihalja Horvata i da se 15. novembra 2005. godine upisala kao vlasnik sporne parcele u javnoj evidenciji nepokretnosti; da je nesumnjivo utvrđeno da je Mihalj Horvat još 1989. godine prodao spornu parcelu Janošu Guljašu, da predmetni ugovor nikada nije sproveden, te da je Janoš Guljaš spornu parcelu prodao ovde tužiocu 8. novembra 2005. godine; da je mišljenje toga suda da se, na nivou prethodnog pitanja, mora raspraviti mogućnost eventualne konvalidacije ugovora iz 1989. godine; da pomenuti ugovor, po stavu toga veća, ispunjava sve uslove za konvalidaciju, s obzirom na to da je isti u potpunosti izvršen, odnosno da je posed po ugovoru predat, a kupoprodajna cena u celosti isplaćena; da okolnost da sporna parcela eventualno nije prvobitno ponuđena na prodaju nosiocima prava preče kupovine, te da nije plaćen porez na prenos apsolutnih prava, ne čini predmetni ugovor nepodobnim za konvalidaciju, kako nalazi prvostepeni sud; ovo stoga što je i tada važeći Zakon o prometu nepokretnosti nepoštovanje prava preče kupovine sankcionisao rušljivošću, a ne ništavošću, jer se ugovor koji je zaključen suprotno odredbama o pravu preče kupovine, po samom zakonu, konvalidirao istekom rokova za podnošenje tužbe nosioca tog prava (član 27. stav 3.); da činjenica da je pomenuti ugovor u celosti izvršen, a time i konvalidiran, državinu Janoša Guljaša čini zakonitom, a time i podobnom za redovni održaj, u smislu odredbe člana 28. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa; da se kvalifikovanost državine sporne parcele od strane Janoša Guljaša prostire i na tužioca kao njegovog singularnog pravnog sukcesora, odnosno kupca sporne parcele, koji je i sam bio savestan, jer je opravdano verovao da mu pripada pravo čiju sadržinu vrši; da u trenutku zaključenja ugovora tužioca sa Janošem Guljašem tužilac nije bio obavešten o eventualnim pravnim pretenzijama trećih lica na spornu parcelu (upis prava svojine u korist tužene prvog reda je izvršen 15. novembra 2005. godine); da tuženi nisu dokazali da je tužilac imao ličnih saznanja o tome da je kod Službe za katastar nepokretnosti 6. septembra 2005. godine zaprimljen zahtev Republike Srbije za upis prava svojine na spornoj parceli; da je bez značaja to što tužilac nije imao neposrednu državinu sporne parcele, jer je svoje državinske akte manifestovao na posredan način, kroz davanje parcele Abraham Vilmošu na poslugu, odnosno zakup, u čemu ni na koji način nije ometan; da je mišljenje ovog suda da je tužilac stekao pravo svojine na spornoj parceli, po osnovu redovnog održaja; da je tužilac kupio spornu parcelu od vanknjižnog vlasnika, koji je stekao pravo svojine sporne parcele redovnim održajem, čime je tužilac stekao sva prava koja je prodavac imao, uključujući i pravo da traži utvrđenje prava svojine po osnovu održaja.

6. Odredbom člana 32. stav 1. Ustava utvrđeno je da svako ima pravo da nezavisan, nepristrasan i zakonom već ustanovljen sud, pravično i u razumnom roku, javno raspravi i odluči o njegovim pravima i obavezama, osnovanosti sumnje koja je bila razlog za pokretanje postupka, kao i o optužbama protiv njega.

Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Službeni list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Službeni list SRJ", broj 29/96 i "Službeni glasnik RS", broj 115/05) propisano je: da savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom deset godina, kao i da savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina (član 28. st. 2. i 4.); da se u vreme potrebno za održaj uračunava i vreme za koje su prethodnici sadašnjeg držaoca držali stvar kao savesni i zakoniti držaoci, odnosno kao savesni držaoci (član 30. stav 2.); da je državina zakonita ako se zasniva na punovažnom pravnom osnovu koji je potreban za sticanje prava svojine i ako nije pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja, da je državina savesna ako držalac ne zna ili ne može znati da stvar koju drži nije njegova i da se savesnost državine pretpostavlja (član 72.).

Odredbama Zakona o prometu nepokretnosti ("Službeni glasnik SRS", br. 43/81, 24/85, 28/87, 6/89, 30/89 i 40/89 i "Službeni glasnik RS", br. 53/93, 67/93 i 48/94) bilo je propisano: da sud može priznati pravno dejstvo ugovora o prenosu prava na nepokretnosti između nosilaca prava svojine ukoliko promet nije zabranjen, koji je zaključen u pismenom obliku, na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da je nepokretnost stečena u granicama zakona, da je plaćen porez na promet, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen drugi društveni interes (član 4. stav 4.); da nosilac prava svojine koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno pismenim putem ponudi: organizaciji udruženog rada koja se bavi poljoprivrednom proizvodnjom ili zemljoradničkoj zadruzi na teritoriji opštine na kojoj se zemljište nalazi, opštini na čijoj se teritoriji zemljište nalazi i zemljoradniku - sopstveniku susednog zemljišta (član 22. stav 1.).

7. Razmatrajući ustavnu žalbu sa aspekta istaknute povrede prava na pravično suđenje iz člana 32. stav 1. Ustava, Ustavni sud pre svega naglašava da je pravilnu primenu merodavnog prava nadležan da ceni instanciono viši sud u zakonom propisanom postupku kontrole zakonitosti odluka nižestepenih sudova. Ustavni sud nije nadležan da ocenjuje pravilnost činjeničnih i pravnih zaključaka redovnih sudova, osim u slučaju kada je primena merodavnog materijalnog i/ili procesnog prava bila očigledno proizvoljna, odnosno arbitrarna na štetu podnosioca ustavne žalbe, što može dovesti do povrede Ustavom zajemčenog prava na pravično suđenje. Stoga je Ustavni sud, u određenim situacijama, koje prvenstveno zavise od konkretnih okolnosti slučaja i utemeljenosti iznetih ustavnopravnih razloga, nadležan da ceni povredu prava iz člana 32. stav 1. Ustava i sa stanovišta primene materijalnog odnosno procesnog prava. Na ovakav zaključak upućuje i stav Evropskog suda za ljudska prava (u daljem tekstu: ESLjP) izražen u presudi Khamidov protiv Rusije, od 15. novembra 2007. godine (broj aplikacije 72118/01, stav 170.), u kojoj je taj sud konstatovao da nije njegov zadatak da donosi odluku umesto domaćih sudova koji su u najboljoj poziciji da ocene prezentovane dokaze, ustanove činjenično stanje i tumače domaće pravo, te da, u principu, Sud neće intervenisati, osim ukoliko su odluke domaćih sudova arbitrarne ili očigledno neosnovane.

8. Ustavni sud konstatuje da je drugostepeni sud kao prethodno pitanje razmatrao da li su ispunjeni zakonski uslovi za konvalidaciju ugovora o kupoprodaji sporne parcele od 21. juna 1989. godine zaključenog između Mihalja Horvata, kao prodavca, i Janoša Guljaša, kao kupca i lica koje je kasnije proda lo spornu parcelu tužiocu.

Ustavni sud ukazuje da je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti izuzetno značajan instrument pravnog prometa kojim se vrši raspolaganje nepokretnostima, odnosno, kojim se među učesnicima u pravnom prometu odvija prenos subjektivnih prava i obaveza na zemljištu, zgradama, posebnim delovima zgrada i drugim građevinskim objektima. Ugovor o prometu nepokretnosti predstavlja strogo formalni posao, koji se ogleda u tome da se zaključuje u pisanoj formi, a potpisi ugovarača overavaju se od strane suda, a ugovori koji nisu zaključeni na prethodno opisani način ne proizvode pravno dejstvo. Izuzetno, Zakon o prometu nepokretnosti iz 1981. godine, koji je važio u vreme zaključenja predmetnog ugovora o prometu spornog zemljišta iz 1989. godine, dozvoljavao je naknadno sudsko osnaženje ugovora na kome potpisi ugovarača nisu overeni kod suda, ukoliko promet takvog zemljišta nije bio zabranjen, ako je ugovor zaključen u pismenom obliku, ako je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, ako je zemljište stečeno u granicama zakona i plaćen porez na promet, te da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen drugi društveni interes (član 4. stav 4.). Kada je reč konkretno o uslovu da nije povređeno pravo preče kupovine, ovaj uslov se, po Zakonu o prometu nepokretnosti, izričito tražio kod pojedinih ugovora o prometu nepokretnosti, kao što je ugovor o prometu poljoprivrednog zemljišta (član 22. stav 1.), o čijoj konvalidaciji se odlučivalo i u konkretnom predmetu. Kroz institut naknadnog sudskog osnaženja ugovora (konvalidacija) ostvaruje se privatnoimovinski interes, ali se istovremeno ostvaruje i javni interes pravne sigurnosti i zaštite pravnog poretka. Imajući u vidu navedeno, kao i imperativnost zakonske odredbe o konvalidaciji ugovora, bilo je potrebno da svi zakonski uslovi budu kumulativno ispunjeni , i to bez izuzetka, da bi konvalidacija proizvodil a svoje pravno dejstvo.

Međutim, u osporenoj drugostepenoj presudi je navedeno da je bez pravnog značaja to što sporna parcela nije ponuđena na prodaju nosiocima prava preče kupovine jer je ugovor, zaključen suprotno odredbama o pravu preče kupovine, po samom zakonu konvalidiran istekom roka za podnošenje tužbe. Po oceni Ustavnog suda, ovakvo pravno stanovište drugostepenog suda je ustavnopravno neprihvatljivo i u suprotnosti je sa izričitom zakonskom normom o konvalidaciji neoverenog ugovora, s obzirom na to da je činjenica da nije povređeno pravo preče kupovine predstavljala izričiti zakonom propisan uslov za konvalidaciju takvog ugovora. Institut konvalidacije ugovora je d ozvoljen samo u slučaju nedostatka jednog zakonskog uslova (kada ugovor nije sudski overen), ali ne i kada nisu ispunjeni i drugi zakonski uslovi za punovažnost ugovora o prometu nepokretnosti. Poštovanje prava preče kupovine u konkretnom slučaju bio je izričiti zakonom propisani uslov za konvalidaciju ugovora, a povreda navedenog prava predstavljala je negaciju instituta konvalidacije ugovora. Činjenica da je protekao zakonski rok propisan za poništaj po osnovu povrede prava preče kupovine, odnosi se na sasvim drugi pravni institut, koji n ije ni u kakvoj pravnoj i logičko j vezi sa institutom konvalidacije ugovora, na kome potpisi ugovorača nisu sudski overeni, već se odnosi na formalno pravovaljan kupoprodajni ugovor koji je povredio pojedinačni interes titulara zakonskog prava preče kupovine i koji zbog toga može da u oročenom periodu traži njegov poništaj iz razloga rušljivosti.

Ustavni sud takođe ukazuje da je pravno stanovište drugostepenog suda povodom konvalidacije ugovora u suprotnosti sa samim ciljem konvalidacije ugovora. Naime, opšte zakonsko pravilo je stroga formalnost ugovora o prometu nepokretnosti, jer svi elementi forme ugovora moraju biti ispunjeni da bi takav ugovor proizvodio pravno dejstvo, a samo izuzetno kroz institut konvalidacije se omogućava da ugovor o prometu nepokretnosti proizvodi pravno dejstvo i onda kada nisu ispunjeni svi elementi forme takvog ugovora . Međutim, ta izuzetnost se mora restriktivno tumačiti, a granice restriktivnog tumačenja su upravo propisane samim Zakonom o prometu nepokretnosti (konvalidacija je dozvoljena samo kada ugovor nije sudski overen, na osnovu odluke suda, i uz kumulativno ispunjenje svih zakonom propisanih uslova). Svako šire i dalje sudsko tumačenje merodavne odredbe Zakona o prometu nepokretnosti derogira kako opšte pravilo o formalnosti ugovora o prometi nepokretnosti, tako i izuzetan karakter primene instituta mogućnosti konvalidacije ugovora o prometu nepokretnosti.

Ustavni sud dalje ukazuje da je prvostepeni sud zauzeo pravno stanovište da nisu ispunjeni uslovi za konvalidaciju predmetnog ugovora o prometu sporne iz 1989. godine i zbog toga što nije plaćen porez na promet nepokretnosti. Međutim, drugostepeni sud u svojoj presudi uopšte nije ocenio zašto je pogrešna pravna ocena prvostepenog suda u pogledu navedenog pravnog pitanja. Štaviše, drugostepeni sud se uopšte nije bavio pitanjem plaćanja poreza na promet nepokretnosti u kontekstu konvalidacije predmetnog ugovora o prometu nepokretnosti, iako je po samom Zakonu o prometu nepokretnosti, plaćanje poreza na promet nepokretnosti bilo propisano kao jedan od nužnih uslov a za konvalidaciju. Po oceni Ustavnog suda, ovaj nedosta tak čini osporenu drugostepenu presudu neobrazloženu sa aspekta standarda pravičnog suđenja iz člana 32. stav 1. Ustava.

S obzirom na to da je drugostepeni sud u svojoj osporenoj presudi utvrdio da su ispunjeni zakonski uslovi za konvalidaciju ugovora o kupoprodaji sporne parcele iz 1989. godine između Mihalja Horvata, kao prodavca, i Janoša Guljaša, kao kupca, te da je predmetni ugovor punovažan i da proizvodi pravno dejstvo, to je drugostepeni sud zaključio da je državina sporne parcele Janoša Guljaša (pravnog prethodnika tužioca) bila zakonita. Pored zakonite državine, drugostepeni sud je utvrdio da je Janoš Guljaš bio i savestan držalac sporne parcele, pa je ocenio da je navedeno lice steklo pravo svojine sporne parcele redovnim održajem, u smislu odredbe člana 28. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, a koje pravo se prostire i na tužioca, kao singularnog pravnog sukcesora Janoša Guljaša. Međutim, kako je Ustavni sud već ocenio da je ustavnopravno pravno neprihvatljivo pravno stanovište drugostepenog suda u pogledu konvalidacije predmetnog ugovora, to je posledično ustavnopravno neprihvatljivo i stanovište drugostepenog suda da je Janoš Guljaš (pravni prethodnik podnosioca) imao zakonitu državinu sporne parcele, te po oceni Ustavnog suda, u konkretnom slučaju nisu bili ispunjeni zakonski uslovi (zakonitost državine) za sticanje prava svojine na spornoj parceli redovnim održajem.

Na kraju, drugostepeni sud je utvrdio i savesnost državine tužioca na spornoj parceli, jer, po stanovištu drugostepenog suda, tužilac u trenutku zaključenja ugovora sa Janošem Guljašem nije bio obavešten o eventualnim pravnim pretenzijama trećih lica na spornu parcelu (upis prava svojine u korist tužene Republike Srbije je izvršen 15. novembra 2005. godine , a ugovor o kupoprodaji je zaključen 8. novembra 2005. godine). U vezi sa navedenim, Ustavni sud ocenjuje da je u konkretnom slučaju od pravnog značaja ne momenat kada je izvršen upis prava svojine u korist Republike Srbije, već momenat kada je pravnosnažno sudsko rešenje o nasleđivanju, kojim je Republika Srbija oglašena za naslednika na spornoj parceli, dostavljeno radi upisa prava svojine Službi za katastar nepokretnosti, s obzirom na to da je evidentiranjem podnetog zahteva za upis prava svojine na spornoj parceli u katastru nepokretnosti u korist Republike Srbije, ta pravna činjenica postala javna i dostupna svim trećim licima, uključujući i podnosioce ustavne žalbe. Pravnosnažno rešenje o nasleđivanju, zajedno sa zahtevom za upis, dostavljeno je Službi za katastar nepokretnosti 6. septembra 2005. godine, znači pre zaključenja ugovora o kupoprodaji sporne parcele (8. novembar 2005. godine) između Janoša Guljaša, kao prodavca, i tužioca Čedomira Backovića, kao kupca, čime je tužilac nesumnjivo imao mogućnosti da se upozna sa pravnim stanjem sporne parcele pre zaključenja predmetnog ugovora. Na osnovu izloženog, Ustavni sud ocenjuje da je ustavnopravno neprihvatljivo stanovište drugostepenog suda i u pogledu savesnosti državine tužioca.

9. Imajući u vidu sve navedeno, Ustavni sud je utvrdio da je podnosiocima ustavne žalbe osporenom presudom Apelacionog suda u Novom Sadu Gž. 2454/12 od 23. maja 2013. godine povređeno pravo na pravično suđenje zajemčeno članom 32. stav 1. Ustava. Sud je stoga ustavnu žalbu usvojio, saglasno odredbi člana 89. stav 1. Zakona o Ustavnom sudu („Službeni glasnik RS“, br. 107/07, 99/11 i 18/13-Odluka US), odlučujući kao u tački 1. izreke.

Ustavni sud je ocenio da se štetne posledice učinjene povrede ustavnog prava mogu otkloniti jedino poništajem presude Apelacionog suda u Novom Sadu Gž. 2454/12 od 23. maja 2013. godine, kako bi isti sud ponovo odlučio o žalbi tužioca podnetoj protiv prvostepene presude Osnovnog suda u Subotici P. 697/10 od 11. oktobra 2011. godine, pa je, saglasno odredbi člana 89. stav 2. Zakona o Ustavnom sudu, odlučio kao u tački 2. izreke.

10. Ustavni sud nije razmatrao navode podnosioca ustavne žalbe „NIS” a.d. o povredi prava na imovinu zajemčenog odredbom člana 58. Ustava, imajući u vidu da je utvrdio povredu prava na pravično suđenje i naložio otklanjanje štetnih posledica.

11. S obzirom na sve izloženo, Ustavni sud je, na osnovu odredaba člana 42b stav 1. tačka 1) i člana 45. tačka 9) Zakona o Ustavnom sudu, doneo Odluku kao u izreci.

PREDSEDNIK VEĆA

Vesna Ilić Prelić